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Plusvalía municipal: el “valor” del terreno no es lo mismo que su “precio”

Pese a que el pasado mes de mayo un juzgado de San Sebastián fue el primero en considerar que el impuesto de plusvalía municipal podría ser inconstitucional cuando se vende una casa ‘en pérdidas’, lo cierto es que aún se sigue pagando, aunque a muchos les pese. Cada vez más contribuyentes que compraron un inmueble en el momento álgido de la burbuja, y lo venden ahora, se plantean impugnar una tasa que grava un incremento de valor que muchos consideran ficticio.

Sin embargo, según recoge el blog Ático Jurídico de Salcedo Abogados, un juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Valladolid ha afirmado que el “valor” de un terreno, que es la expresión que se utiliza en la ley, no es lo mismo que su “precio”. Es decir, que si un contribuyente adquirió una propiedad en 2008 y la vendió en 2015 por un precio inferior al de compra, esta circunstancia no significa necesariamente que el terreno haya perdido valor.

Pese a todo, la misma sentencia reconoce que el resultado obtenido entre el precio de compra y el precio de venta es un elemento útil –aunque no definitivo– para poder determinar si ha existido incremento de valor de un terreno atendiendo al aspecto económico y real.

Además, el mismo juzgado expone que la Administración no es quien debe probar el incremento de valor, “dado que la normativa del impuesto, especialmente en lo que se refiere a la base imponible, presupone la existencia de incremento de valor del terreno transmitido en el momento del devengo”, según explican los abogados de Ático Jurídico.

Es decir, la necesidad de probar la pérdida de valor recae sobre el contribuyente. Y no lo tendrá fácil. Una de las posibles pruebas a aportar –la más común– es la escritura de compraventa del inmueble. En ella se hace constar el precio pagado en el momento de adquirir el inmueble y la cantidad obtenida de la venta.

Esta prueba carecería de valor  si, como apunta Ático Jurídico, “la Administración aportase alguna documentación que cuestionase los precios consignados en las referidas escrituras, como pudiera ser una comprobación de valores realizada al inmueble”. Esta circunstancia obligaría al contribuyente a aportar documentación adicional para demostrar la ausencia de incremento de valor.

Por eso desde el despacho de Salcedo Abogados recomiendan analizar todas estas cuestiones antes de iniciar la impugnación del impuesto de plusvalía municipal “para evitar llevarse un susto y perder un asunto que se creía ganado”.

Claves para conseguir cerrar la venta de una vivienda en tiempo récord

Para concretar la venta de una vivienda es necesario conocer algunos aspectos importantes como realizar una buena valoración del inmueble, tener experiencia en la negociación del precio o conocer toda la documentación y las cuestiones legales necesarias en el proceso de la venta de una casa. La mayoría de las veces se recomienda acudir a  un profesional inmobiliario para conseguir sacar el mayor rendimiento.

La falta de algunos de estos aspectos puede complicar o retrasar la operación y perjudicar al propietario. Pensar, por ejemplo, que hay unaestación del año más idónea para poner una casa a la venta es un falso mito. “Durante todo el año jóvenes profesionales, jubilados e inversores buscan casa”, afirman desde la inmobiliaria RE/MAX España.

A la hora de tasar una vivienda, no solo se deben tener en cuenta las aplicaciones móviles o web de tasación y valoración de propiedades. “Hay otros aspectos a tener en cuenta que influyen en el coste de un inmueble, no solo el precio de salida a la venta”, concretan desde la inmobiliaria.

Otra idea contraproducente es poner un precio de venta alto para tener margen de negociación. Una valoración excesivamente alta puede ahuyentar a los compradores, por lo que retrasaría la venta del inmueble. Y tener una casa mucho tiempo a la venta, obliga a rebajarla al cabo del tiempo.

“Una casa puesta a la venta durante un periodo muy largo y con múltiples reducciones de precio, se quema en el mercado. Puede dar una impresión equivocada de que el inmueble no se está vendiendo porque tiene defectos importantes”, comentan desde RE/MAX.

Los propietarios son poco objetivos con la valoración de sus casas, descartando o minusvalorando los posibles defectos de la vivienda. Además de cuidar el interior de la casa, hay que tener en cuenta también los factores exteriores del inmueble. La primera impresión suele ser clave para completar la venta de la vivienda.

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